Como se calculam as mais-valias imobiliárias em Portugal em 2026. Coeficiente monetário, isenções HPP e reformados, reinvestimento e erros comuns que custam milhares.
Se está a pensar vender casa em 2026, o imposto sobre mais-valias costuma ser a maior surpresa desagradável no fim do processo. E é também onde mais dinheiro se poupa (ou se perde) por falta de informação. Este guia condensa a lei actual, os cálculos e as isenções que fazem toda a diferença.
1. O que são mais-valias imobiliárias
Mais-valia = ganho que faz na venda de um imóvel face ao que pagou por ele, ajustado por inflação e por certas despesas dedutíveis.
Não confundir com o valor de venda. Se vendeu a 300.000 € e comprou a 250.000 €, a mais-valia não é 50.000 € — é o ganho após aplicar o coeficiente monetário e deduzir encargos.
2. Fórmula oficial (IRS categoria G)
> Mais-valia = Valor de realização − (Valor de aquisição × Coeficiente monetário) − Encargos com aquisição e valorização − Despesas com a alienação
Vejamos cada peça:
Valor de realização
- O preço declarado na escritura (ou o VPT actualizado se este for mais alto)
Valor de aquisição
- O preço pago na compra original (ou o VPT à data)
- Se recebeu por herança, o valor patrimonial à data do óbito
Coeficiente monetário
- Publicado anualmente pela AT em Portaria (última: Portaria 382/2025/1, para vendas efectuadas em 2025). Ajusta o valor de aquisição pela inflação
- Só se aplica se o imóvel foi detido mais de 24 meses
- Valores oficiais (aquisição → venda em 2025): 2000: ×1,67; 2005: ×1,40; 2010: ×1,28; 2012-2015: ×1,20; 2018-2020: ×1,17; 2021: ×1,16; 2022: ×1,06; 2023: ×1,02; 2024: ×1,00
- Para vendas em 2026, os coeficientes serão publicados até final de 2026 (tipicamente com pequeno ajuste em alta face aos anteriores)
Encargos aceites (com factura no seu nome)
- IMT + Imposto do Selo pagos na compra
- Comissões de mediação imobiliária (na compra e na venda)
- Certificado energético
- Emolumentos notariais e de registo
- Benfeitorias comprovadas nos últimos 12 anos (obras estruturais, cozinha nova, casas de banho, isolamento, sistema solar, etc.)
⚠ Tem que ter factura em nome do proprietário. Sem factura, a AT não aceita.
3. Quanto se paga — a parte tributável
Depende de quem é sujeito passivo:
Residentes fiscais em Portugal:
- Apenas 50% da mais-valia é tributada
- Esse valor é adicionado ao rendimento colectável do ano
- Sujeito aos escalões normais de IRS (13% a 48%)
Não residentes fiscais:
- 100% da mais-valia é tributada
- Taxa autónoma de 28% (a menos que opte pelo englobamento como residente UE/EEE)
4. Exemplo prático completo
Situação: T2 em Cedofeita, comprado em 2012 por 145.000 €, vendido em 2025 por 320.000 € (usamos os coeficientes oficiais mais recentes — Portaria 382/2025/1).
| Passo | Cálculo | Valor |
|---|---|---|
| Valor de venda | — | 320.000 € |
| Valor de compra | — | 145.000 € |
| Coeficiente monetário 2012-2015 | ×1,20 | — |
| Valor de compra corrigido | 145.000 × 1,20 | 174.000 € |
| Encargos aquisição (IMT + IS + escritura) | comprovado | 9.500 € |
| Comissão mediação venda (5% + IVA) | 320.000 × 6,15% | 19.680 € |
| Benfeitorias cozinha (2018, com factura) | comprovado | 12.000 € |
| Mais-valia bruta | 320.000 − 174.000 − 9.500 − 19.680 − 12.000 | 104.820 € |
| Tributável (50%) | 104.820 × 50% | 52.410 € |
| IRS marginal 35% | 52.410 × 35% | ~18.344 € |
Isto significa: de 175.000 € "aparentes" de ganho, o imposto real é ~18.300 € — se souber preparar os documentos.
Se o mesmo caso for feito sem juntar as benfeitorias e as comissões (o mais comum), a mais-valia sobe para 136.500 €, o tributável para 68.250 €, e o IRS marginal para ~23.888 €. Mais ~5.500 € de imposto por não juntar recibos.
5. Isenções (importantes) que muitos esquecem
A. HPP com reinvestimento — a mais importante
Se vender a sua Habitação Própria e Permanente (HPP) e reinvestir o valor de realização (menos amortização do crédito) na aquisição de nova HPP em Portugal ou UE/EEE em até:
- 24 meses antes da venda (raro)
- 36 meses após a venda
→ Isenção total ou parcial da mais-valia (proporcional ao reinvestido).
Exemplo: vende HPP por 300.000 €, amortiza crédito de 100.000 €, sobram 200.000 € para reinvestir. Se compra nova HPP por 250.000 € (ou mais), isenção total. Se compra por 180.000 €, isenção de 90% (180/200).
B. Reformados 65+ com reinvestimento em produto financeiro
Se tem 65+ anos ou é reformado, vende HPP e usa o valor num produto financeiro (PPR, contrato de seguro, fundo de pensões abertos) — isenção total, com regras específicas.
C. Imóveis adquiridos antes de 1 de Janeiro de 1989
Não pagam mais-valias. Ponto final.
D. Reinvestimento na mesma HPP com crédito
Se está a comprar uma HPP nova para a qual precisa de contrair novo crédito, o valor reinvestido é o valor do crédito + a entrada. Confirme com contabilista.
6. Erros comuns que custam dinheiro
- Não guardar facturas de obras — sem elas, não se deduz. Guarde tudo para sempre.
- Vender antes dos 24 meses de reinvestimento HPP — se comprou nova HPP e vai vender a antiga, tem 24 meses antes da venda para justificar a compra da nova. Fora disso, perde isenção.
- Reinvestir menos que o esperado — a isenção é proporcional. Se reinvestir só 60%, só 60% da mais-valia é isenta.
- Não declarar a venda no ano correcto — a mais-valia é imputada ao ano em que a escritura é assinada, não ao ano do sinal. Planeamento fiscal é crítico.
- Confundir residente e não residente — se saiu de Portugal fiscalmente antes de vender, é tributado a 100% da mais-valia com taxa de 28%.
7. Como a Paula ajuda
Ex-bancária com 30 anos a analisar crédito habitação e transacções imobiliárias, colaboro com a VILLÈ Real Estate no Porto (AMI 15973).
Se me contratar para a venda da sua casa, ajudo-o também a preparar a documentação para o IRS — reunir facturas de encargos, benfeitorias e comissões antes da escritura para que declare correctamente e evite pagar imposto a mais.
Se pretende uma análise de mais-valias para o seu caso específico, marque conversa gratuita. Basta trazer: escritura de compra original, comprovativos de IMT e escritura, e recibos das obras feitas.
Aviso: este artigo é informativo e não constitui aconselhamento fiscal. Regras e coeficientes actualizam-se anualmente com o Orçamento do Estado. Consulte sempre contabilista certificado antes de decisões finais.
