CPCV — Contrato-Promessa de Compra e Venda: o guia completo (2026)

O CPCV — Contrato-Promessa de Compra e Venda — é o momento mais importante do processo de compra ou venda de casa. Não é uma formalidade: é onde o negócio se torna vinculativo, o sinal é entregue e as condições ficam definidas. Assinar mal um CPCV pode custar 10% do valor da casa. Assinar bem, protege ambas as partes.

1. O que é o CPCV

É o contrato em que uma parte (promitente-vendedor) promete vender e outra (promitente-comprador) promete comprar um imóvel, em condições definidas, até uma data futura em que se realiza a escritura.

Está regulado nos artigos 410.º e seguintes do Código Civil. O CPCV não transfere a propriedade — só cria a obrigação de o fazer na escritura.

2. É obrigatório?

Não é. Legalmente, comprador e vendedor podem ir directamente à escritura. Mas na prática, o CPCV é usado em 95% das transacções por três razões:

• Ganhar tempo — o comprador precisa de 60-120 dias para aprovar crédito e preparar documentação. O CPCV vincula o negócio nesse período.
• Reservar o imóvel — o vendedor não pode aceitar outra proposta durante a vigência do CPCV.
• Estruturar o sinal — permite pagamento em fases (10-30% no CPCV, restante na escritura).

3. Cláusulas essenciais

Qualquer CPCV que se preze inclui:

4. O sinal — regra do dobro

Este é o ponto mais mal-entendido do CPCV.

• Se o comprador desiste sem justa causa: perde o sinal
• Se o vendedor desiste sem justa causa: devolve o sinal em dobro

Exemplo: casa de 300.000 €, sinal de 30.000 € (10%).
- Comprador desiste → perde 30.000 €
- Vendedor desiste → tem de devolver 60.000 € ao comprador

Esta é a regra supletiva do art. 442.º do CC. Pode ser alterada por acordo, mas raramente é benéfico.

Justa causa

O sinal não é perdido se houver justa causa:
- Crédito recusado (se a condição estiver no CPCV)
- Vícios ocultos do imóvel (humidade estrutural, ordem de demolição, etc.)
- Documentação em falta que impeça a escritura

5. Sinal — que valor?

Não há valor mínimo legal. Na prática:

• Habitação corrente: 10% do preço
• Imóveis premium (>500 k€): 15-20% para reforçar compromisso
• Reserva rápida (pré-CPCV): 3-5% + CPCV formal 30 dias depois com o restante

Sinal + reforço: algumas transacções dividem o sinal em duas partes — sinal na assinatura + reforço num prazo (ex: aprovação de crédito).

6. Condição suspensiva de crédito — cláusula crítica

Se o comprador precisa de crédito bancário, o CPCV tem de incluir uma cláusula que:

• Especifica que o contrato só produz efeitos se o crédito for aprovado
• Define o prazo (tipicamente 60-90 dias) para o comprador apresentar aprovação
• Devolve o sinal se o crédito for recusado, com prova documental do banco

Sem esta cláusula, se o banco recusar o comprador perde o sinal. Erro clássico e caro.

7. Impostos — quando pagar

• IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões): pago pelo comprador antes da escritura. Se o CPCV incluir tradição do imóvel (entrega imediata), pode ser exigido pagamento no acto do CPCV.
• Imposto do Selo (0,8%): também no acto da escritura, salvo tradição.
• IS sobre o sinal (10%): em CPCV com tradição do imóvel, o sinal pode gerar IS específico. Verificar sempre com contabilista.

8. Reconhecimento presencial de assinaturas

Para o CPCV ter eficácia real (proteger contra terceiros compradores), as assinaturas devem ter:

• Reconhecimento presencial de assinaturas (advogado ou notário)
• Se houver tradição do imóvel: também precisa de reconhecimento

Sem reconhecimento presencial, o CPCV vale entre as partes, mas se o vendedor vender a outra pessoa entretanto, o comprador original só tem direito a indemnização, não à casa.

9. Riscos e armadilhas comuns

A. Vendedor com dívidas ocultas
Antes de assinar CPCV, pedir:
- Certidão predial permanente actualizada (mostra hipotecas, penhoras)
- Certidão de não dívida ao Fisco e SS (do vendedor)
- Comprovativo de pagamento de IMI dos últimos 3 anos

B. Imóvel com direito de preferência
Inquilino com 3+ anos, Câmara Municipal em ARU, comproprietário — todos podem exercer preferência. O CPCV deve confirmar que estes direitos foram notificados ou não existem.

C. Licença de utilização inexistente
Casas construídas antes de 1951 podem não ter licença. Sem ela, o banco pode recusar crédito e a escritura pode não ser feita.

D. Prazo de escritura muito apertado
60 dias é o mínimo realista para aprovar crédito + preparar documentação. Menos que isso, risco de incumprimento.

E. Cláusula de mora do vendedor mal definida
Se o vendedor atrasa a escritura, o comprador precisa de saber se pode exigir cumprimento ou apenas indemnização.

10. Checklist antes de assinar

• [ ] Certidão predial actualizada (< 30 dias)
• [ ] Caderneta predial urbana
• [ ] Licença de utilização
• [ ] Certificado energético
• [ ] Certidão de não dívida do vendedor (Fisco + SS)
• [ ] Confirmação de inexistência de direitos de preferência (ou notificação feita)
• [ ] Aprovação de crédito bancário (pré-aprovada, com prazo)
• [ ] Advogado ou solicitador reviu o CPCV
• [ ] Reconhecimento presencial de assinaturas agendado

11. Diferença CPCV vs escritura

12. Exemplo prático

Cenário: compra de T3 em Foz do Douro por 550.000 €.

Como acompanho estes processos

Ex-bancária com 30 anos em análise de crédito, colaboro com a VILLÈ Real Estate (AMI 15973) no Porto. Antes de qualquer CPCV, verifico com o meu cliente:

• Situação registal e fiscal do imóvel (todas as certidões)
• Aprovação de crédito com pelo menos um banco antes de assinar
• Cláusula de crédito bem redigida
• Direitos de preferência confirmados
• Reconhecimento presencial de assinaturas

Se está a comprar ou vender casa e quer um CPCV que o proteja, marque conversa gratuita. Reviso o contrato antes de assinar.

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Aviso: este artigo é informativo, não constitui aconselhamento jurídico. Cada CPCV tem particularidades. Consulte sempre advogado ou solicitador antes de assinar.