NIF, conta bancária, visto D7, Golden Visa, IMT, escritura, crédito para não residentes: processo passo-a-passo para comprar imóvel no Porto sem ser residente português.
O Porto está entre as cidades europeias mais procuradas por compradores estrangeiros em 2026 — franceses, brasileiros, americanos, alemães, e cada vez mais escandinavos e asiáticos. O processo é acessível, mas tem passos e prazos que precisam de ser respeitados. Este guia mostra tudo do início ao fim.
Não precisa de ser residente para comprar
Um estrangeiro (residente ou não) pode comprar imóvel em Portugal sem restrições — não há limite de propriedades, não há exigência de valor mínimo. O processo é o mesmo do português, com dois requisitos adicionais burocráticos: NIF e conta bancária portuguesa.
Passo 1 — Obter NIF (Número de Identificação Fiscal)
Obrigatório antes de qualquer transacção. Se está fora de Portugal, precisa de um representante fiscal (advogado, contabilista, ou consultor imobiliário credenciado). Se é da UE/EEE, pode dispensar representante fiscal desde 2022.
Prazo: 1-3 semanas se feito à distância; horas se pessoalmente em Portugal.
Custo: €10-15 taxa oficial + honorários do representante (€100-300).
Passo 2 — Abrir conta bancária portuguesa
Necessária para pagar sinal, IMT, escritura, contas, e (se aplicável) prestações do crédito. A maior parte dos bancos aceita não residentes com:
- Passaporte / cartão de cidadão
- NIF
- Comprovativo de morada no país de origem
- Comprovativo de rendimentos ou património
Bancos com procesos mais amigáveis para não residentes: Millennium BCP, Novobanco, CGD, Santander. Alguns permitem abertura online.
Passo 3 — Vistos e regimes fiscais (se pretende residir)
Se planeia mudar-se, não só investir:
Visto D7 — para reformados ou quem tenha rendimento passivo estável (pensão, dividendos, arrendamentos). Rendimento mínimo geralmente 1× salário mínimo português. Concede residência por 5 anos, depois cidadania.
Visto D8 — para profissionais remotos / nómadas digitais (contrato ou factura estrangeira, rendimento mínimo variável — cerca de 4× salário mínimo).
IFICI (novo NHR / "NHR 2.0") — regime fiscal preferencial para "profissões qualificadas" em certos sectores. Substituiu o antigo NHR. Restrições muito mais apertadas — consulte contabilista fiscalista antes.
Golden Visa — em 2026 já não é possível obter Golden Visa por compra de imóvel residencial. Apenas por investimento em fundos, criação de emprego ou património cultural. Se ouviu falar em Golden Visa por imóvel, informação desactualizada.
Passo 4 — Crédito habitação para não residentes
Não residentes fiscais em Portugal podem obter crédito, mas com condições mais restritivas:
- LTV máximo 60-70% (residentes: 90%). Precisa de entrada de 30-40%.
- Spreads geralmente 0,25-0,5% mais altos que residentes
- Documentação de rendimentos apostilada (Apostila da Haia) e traduzida
- Prazo típico: 2-3 meses para aprovação
Se é residente fiscal em Portugal (mesmo estrangeiro com residência), acede às condições de residente.
Passo 5 — Impostos na compra
Iguais para portugueses e estrangeiros:
- IMT — escalões progressivos 0-8% (variável com valor e finalidade)
- Imposto do Selo — 0,8%
- Escritura + registos — €500-1500
Nota importante: proprietários não residentes fiscais com imóveis em Portugal continuam obrigados a declarar rendimentos prediais em Portugal (IRS categoria F ou B se AL), e podem ter tributação adicional no país de origem — verifique tratados de dupla tributação.
Passo 6 — Processo de compra em si
- Pesquisa e visitas — presencial ou por videoconferência (VILLÈ faz visitas guiadas remotas)
- Proposta escrita com condicionantes
- CPCV — assinado presencialmente ou por procuração autenticada
- Sinal — normalmente 10-20% do preço, transferido para conta escrow ou directamente ao vendedor
- Aprovação de crédito (se aplicável) — 6-10 semanas
- Escritura — presencial ou por procuração
- Registo predial — feito automaticamente após escritura
Tudo pode ser feito por procuração — não precisa de estar fisicamente em Portugal.
Custos totais a orçamentar
Para um imóvel de 400.000 €:
- IMT (2ª habitação estrangeiro): ~28.000 € (7%)
- IS: 3.200 €
- Escritura + registos: ~1.200 €
- Comissão intermediário (opcional): variável
- Tradução + apostila de documentos: ~500-1.000 €
- Representante fiscal ano 1: ~500 €
Total extra: 33.000-35.000 € — cerca de 8-9% do preço.
Erros comuns
- Assinar CPCV sem due diligence completa — certidão permanente, licença de utilização, ónus
- Confiar em quem só fala inglês perfeito — a competência técnica não é opcional
- Não considerar o câmbio — se a moeda de rendimento não é €, tenha buffer para volatilidade
- Ignorar o condomínio — condomínios sem gestão profissional dão problemas caros
- Comprar "sight unseen" — visite pelo menos uma vez antes de fechar
Como faço a diferença
Como consultora imobiliária no Porto, em colaboração com a VILLÈ Real Estate (AMI 15973), acompanho compradores estrangeiros em todo o processo — desde o NIF à escritura. Falo inglês fluente, trabalho com advogados e fiscalistas de confiança, e trato de tudo por procuração se preferir.
Se está a considerar investir ou mudar-se para o Porto, marque uma primeira videochamada para percebermos se faz sentido.
Aviso: informação a 2026. Regimes fiscais e vistos mudam frequentemente. Confirme sempre com AIMA (imigração) e AT (fiscal) antes de decisões importantes.
