Cabeça-de-casal, partilhas, mais-valias, IMT nos herdeiros e o que fazer quando há vários irmãos com opiniões diferentes. Guia passo-a-passo para 2026.
Vender uma casa herdada é um dos processos mais frequentes — e mais mal geridos — no imobiliário do Porto. Envolve família, luto, impostos, disputas técnicas e prazos legais que ninguém explica no momento certo. Este guia condensa o essencial, na ordem em que precisa de o resolver.
1. Primeiro passo — antes de sequer pensar em vender
A escritura de habilitação de herdeiros tem de estar feita.
Este documento formaliza quem são os herdeiros do falecido. Sem ela, ninguém pode vender nada — nem sequer decidir. Faz-se num cartório notarial (custo típico: €150-350) com estes documentos:
- Certidão de óbito
- Certidões de nascimento dos herdeiros
- Certidão de casamento do falecido (se aplicável)
- Certidões de óbito de eventuais herdeiros já falecidos
Prazo prático: 2-4 semanas se todos os documentos estiverem em ordem.
2. Segundo passo — a partilha
Existem 3 caminhos:
A. Partilha amigável (o melhor cenário)
Todos os herdeiros concordam em quem fica com o quê. Formaliza-se em escritura no notário. Se um herdeiro fica com a casa e paga a "tornas" aos outros, isso é tratado como compra parcial e paga IMT sobre a parte que compra.
B. Casa dividida em quotas indivisas
Todos os herdeiros ficam donos de uma percentagem (ex: 4 irmãos = 25% cada). Para vender, precisam de unanimidade. Se todos concordam em vender, cada um recebe a sua percentagem do preço.
C. Impasse — um herdeiro não quer vender
Se não há consenso, pode-se recorrer a:
- Acção de divisão de coisa comum (juiz decide)
- Compra das quotas dos outros por um dos herdeiros
- Mediação familiar
Este é o cenário que mais atrasa vendas — pode levar 1-3 anos em tribunal.
3. Impostos na sucessão — o que já pagou (ou não pagou)
IS (Imposto do Selo) na herança
- Cônjuge, descendentes e ascendentes: isentos
- Outros herdeiros (irmãos, sobrinhos, amigos, etc.): 10% sobre o valor patrimonial do imóvel
IMT — não se paga na herança. Só se pagará se um herdeiro "comprar" a parte dos outros na partilha.
4. Vender a casa — o processo em si
Após habilitação de herdeiros + partilha (ou acordo), o processo é semelhante a qualquer venda:
- Avaliação realista — não confie no VPT (Valor Patrimonial Tributário), muitas vezes desactualizado
- Certificado energético obrigatório
- Preparar documentos (caderneta predial urbana, certidão permanente actualizada, licença de utilização)
- Anunciar — todos os herdeiros têm de assinar o contrato de mediação
- CPCV com sinal (todos os herdeiros assinam)
- Escritura (todos presentes ou com procuração)
Prazo típico total desde óbito até escritura de venda: 6-12 meses.
5. Mais-valias — o cálculo específico para herdeiros
Regra: o valor de aquisição do imóvel para efeitos de mais-valia é o valor patrimonial (VPT) à data do óbito — não o preço original que o falecido pagou.
Exemplo:
- Pai faleceu em 2010, VPT do imóvel na altura: 90.000 €
- Filhos vendem em 2025 por 250.000 € (usamos coeficiente oficial mais recente — Portaria 382/2025/1)
- Coeficiente monetário 2010: ×1,28 → 90.000 × 1,28 = 115.200 €
- Comissão mediação: 12.500 €
- Mais-valia: 250.000 − 115.200 − 12.500 = 122.300 €
- Tributável (50%): 61.150 €
- Se 4 herdeiros a partes iguais: cada um imputa ~15.287 € ao seu IRS pessoal
Nota crítica: a mais-valia divide-se pelos herdeiros na proporção da partilha. Cada um paga no seu próprio IRS. Se um está num escalão marginal alto e outro baixo, cada um paga em função do seu escalão.
6. Isenção HPP para herdeiros — é possível?
Sim, mas com regras específicas:
- Se um herdeiro residir na casa herdada (HPP) e depois vender e reinvestir, pode ter isenção
- Se herdou e nunca lá viveu, é considerada segunda habitação → sem isenção HPP
Este é um erro comum: muitos herdeiros passam a morar na casa herdada "temporariamente" durante meses, sem formalizar como HPP na Autoridade Tributária. Depois vendem e são apanhados com mais-valia integral.
Como formalizar HPP: actualizar morada nas Finanças + declarar como HPP. Costuma exigir prova de que reside lá há certo tempo.
7. Situações complexas que vejo frequentemente
Herdeiros no estrangeiro
Precisam de assinar via procuração autenticada (consulado ou notário no país de residência) + apostila da Haia. Prazo: 4-8 semanas.
Um herdeiro é menor
Requer autorização do Ministério Público. Prazo: 2-4 meses adicionais.
Casa arrendada há décadas
Contratos anteriores a 1990 têm regime especial. A venda com inquilino "pré-90" pode ser difícil e o valor de venda cai 20-40% face à casa livre.
Dívidas do falecido
Se a herança tem dívidas, os herdeiros podem repudiar a herança (não recebem nem herança nem dívidas) ou aceitar a benefício de inventário (pagam dívidas até ao limite da herança). Decisão importante — consulte advogado.
8. Erros que custam dinheiro (e ansiedade)
- Adiar a habilitação de herdeiros — cada mês parado é IMI + condomínio + risco de deterioração
- Não fazer avaliação profissional — o VPT costuma ser 30-50% abaixo do valor real de mercado
- Vender abaixo do mercado por pressão familiar — se um herdeiro tem pressa, os outros podem estar a subsidiar essa pressa
- Não juntar comprovativos de obras feitas em vida do falecido — se tem facturas, aceitam-se como encargos para reduzir mais-valia
- Assinar CPCV sem revisão de advogado — nas herdadas há sempre riscos legais adicionais (usucapião, direitos de terceiros, etc.)
Como acompanho vendas de casas herdadas
Colaboro com a VILLÈ Real Estate no Porto (AMI 15973). No caso de heranças, o meu papel vai além da mediação clássica:
- Coordenação entre herdeiros — reuniões conjuntas, actas informais, alinhamento de expectativas
- Ligação com advogado / notário / contabilista — trabalho com uma rede que trata da habilitação, partilha e IRS
- Avaliação realista baseada em transacções reais na zona
- Estratégia de venda adaptada — em algumas heranças faz sentido vender rápido (evitar litígios); em outras vale a pena preparar para maximizar valor
Se está a lidar com uma casa herdada no Porto ou Grande Porto e quer conversar sobre o processo, marque reunião. Primeira análise gratuita e confidencial.
Aviso: este artigo é informativo. Cada herança tem particularidades legais e fiscais únicas. Consulte sempre notário, advogado e contabilista antes de decisões finais.
